春江水寒,富陽先知。
“新房打折了,富陽樓市賣不動了?”
“涼涼,富陽二手房又降價了!?”
“富陽降價潮真的要來了嗎?”
……
近期,隨著杭州樓市降溫,在透明傳媒的購房討論群里,筆者發現,富陽部分樓盤開始優惠促銷,打折“甩賣”了。
早在9月份,就有銀湖板塊的宸光悅公寓率先打響降價搶客戰,瘋狂吆喝賣人氣,“限時優惠”,“房源低至93折”,一時間,賺足眼球。

圖源透明傳媒購房討論群
很顯然,宸光悅公寓并非個例。檀境里緊隨其后,打出“限時買房送車”的噱頭,花樣百出。
這背后,富陽樓市的真實情況耐人尋味:降價潮的“東風”果真鋪天蓋地?筆者于近期前往富陽一探真相。

富陽實景 攝影時間:2021年11月
01
1元送車位!低至85折賣房?
個別樓盤打折、促銷,花樣百出!
作為距離濱江區、西湖區最近的區域,富陽一直是一個最特別的存在。
開車從濱江彩虹快速路出發,轉長深高速,便來到了富春灣新城。目前富春灣新城在售樓盤云川未來城、江語云城。
據云川未來城置業顧問介紹,“目前市場下行,富陽市場競爭比較激烈,壓力大,我們已經啟動了自渠、分銷,項目也偶爾會搞些房源特價等優惠活動。”
無獨有偶,一路之隔的江語云城,以毛坯均價16300元/㎡的超級“扛打”優勢,在前幾期開售中均成功搖號。但就在11月10日,最新加推的84套房源,來了個180度急轉彎,零登記,流搖了!
“我們是央企,毛坯本來就利潤比較低,所以房源這塊可能就沒有折扣,但是買房的話可以申請一些小禮品贈送。”據江語云城置業顧問介紹。

江語云城實拍 攝影時間:2021年11月
相較于富春灣新城,富春板塊“搶人大戰”則更加白熱化!
潮悅江山城置業顧問直接向筆者拿出優惠殺手锏,“全款客戶的話,按照要求精裝部分不打折,毛坯部分最低95折,折算下來也就是9.55折。如果正常按揭客戶97折,而這個月還有新活動,可以等等看新優惠。”

“我們折扣沒有那么高,98、99折,1元送車位,買車位還送地暖。”檀瑞府的置業顧問也不甘示弱,向筆者娓娓道來最新優惠力度。

令人大跌眼鏡的是,檀瑞府的置業顧問還偷偷向筆者透露,“潮悅江山城那邊賣不出去,之前有一批房源85折在賣,現在因網簽問題,一直耗著。”(85折未經求證,一切以開發商現場信息為準)
如果屬實,85折是什么概念?以潮悅江山城一套建面約115㎡的戶型為例,均價26863元/㎡,總價308.9萬,打85折,就能便宜近47萬。相當于省下三、四線城市一套房的成本,誘惑力十足。
此外,云望之宸公寓置業顧問也承諾,“會有優惠,車位6萬一個還能談”。真是花樣百出,折扣不斷。
“這么說吧,目前除了秦望府,富春板塊市場上9成以上的樓盤已啟動分銷,搶客大戰愈演愈烈,最大的誘因還是供過于求。”秦望府置業顧問現場一語道破富陽樓市的困境。

秦望府實拍 攝影時間:2021年11月
確實,筆者跑了一圈發現,除了均價天花板秦望府外,綠城三子—桂語新月里、江上臻園、江畔錦園爭相已入市。另外,潮悅江山城、檀瑞府、云望之宸公寓、云辰富源里、辰春瀾城、云湖城、首望瀾翠府、悅望名邸等多板塊、多樓盤“撞車”開盤,迎來史詩級“神仙打架”。

江畔錦園實拍 攝影時間:2021年11月
02
供過于求,去化不佳
富陽樓市的銷售困境
為何富陽樓市動輒促銷,打折輪番上演,行情如此“萎靡不振”?在筆者看來,富陽樓市的銷售困境,原因是多方面的。
一方面,供過于求,去化不佳。來自透明房地產研究院的數據,富陽的新建商品房住宅供應量上,從2018年的9228套,一躍到2020年的14833套。2018年至今,富陽樓市供應井噴。

來源:透明房地產研究院(數據截止2021年10月)
從供應、成交數據上也不難發現,兩者的剪刀差從2018年的201套,到2020年的3355套,3年時間,供需失衡越發嚴重。2018年、2019年、2020年連續3年均供過于求,去化不佳,可見一斑。
另一方面,買房政策對市場的變化影響。這個邏輯不難理解,目前杭州唯一不限購的區域為臨安,富陽納入了限購范圍,勢必會用掉部分人員的“房票”。
此外,根據最新的85新政規定,在杭州限購區買房需滿足外地戶籍需4年社?;蛘邆€稅,杭州戶籍未滿五年,需有2年社?;騻€稅。這也就變相的勸退了部分新杭州人。而富陽本地客緣,難以支撐如此巨大的新房市場供應。

富陽實拍 攝影時間:2021年11月
針對于此,透明售房網富陽“特約觀察員”袁力炬則表示,富陽低迷的原因:
特約觀察員-袁力炬
第一,是大環境的影響,目前整體行情處于下行期,很多想買房的富陽人,購房周期被拉長;
第二,二手房貸款難。舊的賣不掉,新的自然也就買不了,這間接導致了很多想置換的購房人群被迫放棄了購置計劃。
第三,高品質的安置房集中交付。目前,5000多戶秦望安置房業主,正在陸續選房中。并且這批安置房的質量,一點也不比商品房遜色。部分多套業主的拋售,再次拉低了本就低迷的二手房市場,影響富陽房價的心理預期。
第四,富陽的高“隱性”庫存。目前,富陽有89個、363萬多方的劃撥類住宅項目正在建造中,保守估計,套數將在5萬套以上。除此之外,另有70個出讓類的住宅項目,總量和劃撥類相當,在365萬方左右。人口占比全杭州僅7%的富陽,存量住宅用地總面積占了全杭州的17.22%。
(數據來源:《杭州市區2021年度第三季度存量住宅用地信息》)
03
富陽21盤扎堆“撞車”
購房者又該如何選擇?
據本網不完全統計,目前富陽在售樓盤達21個,其中涉及富春灣新城、富春、銀湖、東洲等多個板塊。

富陽實拍 攝影時間:2021年11月
從表格上,不難看出,在售項目多在富春、銀湖聚集扎堆,這也與板塊的配套息息相關,交通、商業越成熟,板塊越熱。


*本網不完全統計,統計時間截至2021.11.12
*參考均價為最近一次預售證備案價
那么,對于如此的富陽市場,購房者又該如何選擇呢?
透明售房網富陽“特約觀察員”袁力炬給出了幾點建議,供購房者參考。
特約觀察員-袁力炬
剛需自住的,或許也是一個不錯的購房好時機,建議根據自身的需求入手。
目前,絕大多數富陽在售項目,不僅不需要搖號,并且還有數額不等的優惠可以享受。剛需購房者可以趁著這波行情,和開發商好好談價,以合理的價格入手。
投資的,可以根據自身情況,謹慎入手合適的標的物。如果打算長線投資的,建議去目前的富陽二手房市場尋覓急售的低價房源,入手后等待時機出售。
樓市有起伏,行情有波動。2009年和2016、2017年的大漲行情不可能年年有,但樓市的整體趨勢,還是有一定規律可循的。作為人口流入多年排名全國第一的杭州,潛在的購房需求和購買力,還是有保障的。
記住一句話,富陽雖不及蕭山、余杭、濱江那般亮眼,但畢竟也是杭州的第九區。