你的車位旁邊出現數十萬元，這錢歸誰？

壹

買房踩坑，這很常見

只是沒想到，踩到這個坑里

2019年9月，伍先生搖中了蕭山一項目，

說起來伍先生比較幸運，搖中了1號，

第一個選房，也是當期第一個買車位的業主，

置業顧問發來車位規劃圖，讓伍先生選車位。

伍先生發現，在規劃圖上，

地下車庫通往地面的環形坡道轉彎處側下方，

有一個單獨的車位，看起來空間比較寬敞。

如下圖，藍色箭頭指示的B1-835車位。

規劃圖上的B1-835車位(2019.9.27置業顧問提供)

考慮到自己的SUV車體比較寬大，

伍先生對這個獨立的車位很有意向，

伍先生讓置業顧問為自己出出主意，

畢竟，買房子也是置業顧問全程對接的。

微信截圖(業主提供)

幾分鐘后，置業顧問回復伍先生：

“三位領導認為835最合適。

這個車位是獨立的單一車位，停車空間會比較大，

而且不會發生2聯，3聯車位跟別的車摩擦問題。”

于是，伍先生就選擇了B-835車位。

圖片微信截圖(業主提供)

9個月后，也就是在2020年7月，

伍先生看到了建設中的車位實景圖，

當時的情況，和規劃圖上是一致的，

這個位置只有一個車位，如下圖：

車位實景圖(2020.7.4 置業顧問提供)

看實景圖，和規劃圖比例相當，

伍先生很慶幸，慶幸自己第一個買車位，

為愛車選到了一個空間寬敞的“獨棟”。

然而，到了今年10月項目交付，

伍先生去驗收車位時，卻遭到當頭一棒——

他的B-835車位旁邊，竟然多出一個車位B-1278，

“獨棟”變“群租”，空間大大縮水。

車位交付時情況(2021.10.25 業主攝)

這里是環形坡道下方，

整體空間呈90度扇形。

B-835車位，是正常車位，

寬2.26米,長5.5米(不含白線，白線15cm)，

而莫名其妙多出來的這個B-1278車位，

受扇形空間影響，短了約1.2米。

伍先生馬上聯系了置業顧問，

結果，置業顧問也很震驚：

微信截圖(業主提供)

但置業顧問此時已經離職，

只是讓伍先生聯系項目客服。

基本操作，客服自然是聯系不上的。

伍先生只能去售樓處找項目負責人，

要求去掉私增車位，恢復至規劃原狀。

但到了項目交付這個時間節點，

想必大家都能猜到伍先生之后的遭遇——

找不到真正的負責人，

找到的人都是工具人，

開發商就只有一句話：

這個車位不影響你停車，

未來不會出售和租賃，

會作為小區公共停車位使用。

而對于之前“獨立車位”的說辭，

一概不回應、不負責、不承認。

圖片微信截圖(業主提供)

之后有其他業主聯系到了伍先生，

說他的車位也遇到了類似情況：

如下圖中編號E768的車位，

之前是沒有的，是開發商擅自新增的車位，

直接擋住了風機房的門，明顯不符合規范。

E768車位(2021.12.10 質量第三方攝)

貳

私增車位，這很常見

除了當事人，都是受益人

開發商私增車位是很普遍的情況，

如在2019年，有媒體報道多個小區私增車位：

錢江新城某樓盤，物業私劃增設了近80個車位;

蕭山某樓盤，開發商私劃增設車位擋住車庫門;

下沙某小區，兩個組團查出非標增設車位432個;

三墩某小區，非標增設車位48個;

城東某小區，非標增設車位37個。

 

這其中比較典型的，是西湖區楓華府第小區，

2019年3月，已經交付10幾年的楓華府第

其開發商公開出售100多個地下車位，

因小區車位緊張，價格倒掛，很多非小區業主來買，

有的投資客甚至一買就是五六個，

這事遭到小區業主強烈反對。

《物權法》有規定：

小區車位要優先滿足本小區業主需求。

業委會緊急出手：

非業主購買這些車位，物業一律不給備案登記。

即便買了車位，也無法將車停在車位上。

 

隨后，楓華府第業委會查驗小區車位，

發現小區在2007年竣工時，

通過交警部門驗收的車位1151個，

但清點查驗卻發現實際車位數為1317個，

足足多出了166個違規增設的車位。

如果按30萬元/個計算，這些車位價值5000萬元。

 

這166個車位，

都是開發商私增的非標準車位和私劃車位，

通常對于這些非標車位，

相關行政執法部門會要求恢復原狀。

只是，現實情況里，

大多數小區的非標車位，不是出租就是被售，

相關的租金收入或車位收入，

理論上歸全體業主共有，

用于小區日常經營維護。

所以，很多時候，業委會發現了私增車位，

會將其納入物業收入部分，而不會將其回復原狀。

楓華府第小區建成十多年，當年驗收資料比較簡單，

很多車位僅有車位編號，沒有具體的車位分布圖紙，

近年來新建的小區，車位圖紙都比較詳細具體。

這為業主車位維權提供了一定的便利。

 

小區多了非標車位，一般存在兩種情況。

一是開發商在驗收前就會多劃一些車位，

以滿足小區車位配比通過驗收。

驗收結束之后，

將一些沒通過驗收的車位重新編號拿出來賣。

二是開發商在驗收之后，為了謀利，

在空余位置私自增設車位。

這些私增車位，

大都位于地下通道、排風口、下水管道等位置。

不但占用業的公共空間，還存在安全隱患。

 

除了私增非標車位，

有的小區，還曾出現缺少車位的情況。

市中心一次新小區，

業委會發現小區公共停車位，比規劃中少了28個。

原來，該小區在驗收時，

開發商將小區外圍空地上社會公共停車位，

混進小區自身配備的公共停車位，

瞞天過海通過驗收。

至于“消失”的28個停車位，

則被列入可售的地下車位之中。

好在發現的早，業委會從尚未售罄的一手車位中，

補足了缺失的28個公共停車位。

 

叁

為了利益，這很常見

購房者維權，只能靠法律

如今，房住不炒，政策調控之下，

房地產項目利潤承壓，

很多開發商就把收益押注在車位上。

而杭州的車位，動輒數十萬元一個，

多賣幾十個車位，收益就多上千萬元。

開發商或物業為了牟利，私劃增設車位，

角角落落湊出幾十個車位，

輕輕松松增加上千萬元的收入。

 

那么現在問題來了：

開發商擅自更改規劃圖，多建車位，

遇到這樣的事怎么辦?

在2016年，濱江區某小區業委會，

發現開發商私自將地下室通道、公配房、

物業用房等公共空間，改建增設成地下停車位。

業主將開發商告上法庭，

最終，經過交警等部門的核驗，

有22個車位屬于違規增設，

并最終判罰開發商向小區業委會賠償90萬元。

依據物業管理條例有關法規，

這90萬元將用于補貼小區的維修基金

或者以業主大會認可的方式使用。

私增的車位歸屬全體業主。

若開發商將這些車位出租或者出售，

所得利益屬于全體業主。

 

相關部門回復

伍先生這種情況，是私劃增設的地下車位，

沒有相關部門的行政許可，是違規違法的，

伍先生可以要求開發商將車位回復原狀。

伍先生向相關部門反映了情況，

相關部門建議通過協商或司法途徑解決。

訴訟之路，顯然并不在伍先生買房時的預期中。

但這時候，也只有靠法律才能維護自己的權益。