你的車位旁邊出現數十萬元,這錢歸誰?
[摘要] 2019年9月,伍先生搖中了蕭山一項目,說起來伍先生比較幸運,搖中了1號,第一個選房,也是當期第一個買車位的業主,置業顧問發來車位規劃圖,讓伍先生選車位。伍先生發現,地下車庫通往地面的環形坡道轉彎處側下方,有一個單獨的車位,看起來空間比較寬敞??紤]到自己的SUV車體比較寬大,伍先生對這個獨立的車位很有意向,當時就買下了,現在出現了新的問題,我們一起來看看。
壹
買房踩坑,這很常見
只是沒想到,踩到這個坑里
2019年9月,伍先生搖中了蕭山一項目,
說起來伍先生比較幸運,搖中了1號,
第一個選房,也是當期第一個買車位的業主,
置業顧問發來車位規劃圖,讓伍先生選車位。
伍先生發現,在規劃圖上,
地下車庫通往地面的環形坡道轉彎處側下方,
有一個單獨的車位,看起來空間比較寬敞。
如下圖,藍色箭頭指示的B1-835車位。

規劃圖上的B1-835車位(2019.9.27置業顧問提供)
考慮到自己的SUV車體比較寬大,
伍先生對這個獨立的車位很有意向,
伍先生讓置業顧問為自己出出主意,
畢竟,買房子也是置業顧問全程對接的。

微信截圖(業主提供)
幾分鐘后,置業顧問回復伍先生:
“三位領導認為835最合適。
這個車位是獨立的單一車位,停車空間會比較大,
而且不會發生2聯,3聯車位跟別的車摩擦問題。”
于是,伍先生就選擇了B-835車位。

圖片微信截圖(業主提供)
9個月后,也就是在2020年7月,
伍先生看到了建設中的車位實景圖,
當時的情況,和規劃圖上是一致的,
這個位置只有一個車位,如下圖:

車位實景圖(2020.7.4 置業顧問提供)
看實景圖,和規劃圖比例相當,
伍先生很慶幸,慶幸自己第一個買車位,
為愛車選到了一個空間寬敞的“獨棟”。
然而,到了今年10月項目交付,
伍先生去驗收車位時,卻遭到當頭一棒——
他的B-835車位旁邊,竟然多出一個車位B-1278,
“獨棟”變“群租”,空間大大縮水。

車位交付時情況(2021.10.25 業主攝)
這里是環形坡道下方,
整體空間呈90度扇形。
B-835車位,是正常車位,
寬2.26米,長5.5米(不含白線,白線15cm),
而莫名其妙多出來的這個B-1278車位,
受扇形空間影響,短了約1.2米。
伍先生馬上聯系了置業顧問,
結果,置業顧問也很震驚:

微信截圖(業主提供)
但置業顧問此時已經離職,
只是讓伍先生聯系項目客服。
基本操作,客服自然是聯系不上的。
伍先生只能去售樓處找項目負責人,
要求去掉私增車位,恢復至規劃原狀。
但到了項目交付這個時間節點,
想必大家都能猜到伍先生之后的遭遇——
找不到真正的負責人,
找到的人都是工具人,
開發商就只有一句話:
這個車位不影響你停車,
未來不會出售和租賃,
會作為小區公共停車位使用。
而對于之前“獨立車位”的說辭,
一概不回應、不負責、不承認。


圖片微信截圖(業主提供)
之后有其他業主聯系到了伍先生,
說他的車位也遇到了類似情況:
如下圖中編號E768的車位,
之前是沒有的,是開發商擅自新增的車位,
直接擋住了風機房的門,明顯不符合規范。

E768車位(2021.12.10 質量第三方攝)
貳
私增車位,這很常見
除了當事人,都是受益人
開發商私增車位是很普遍的情況,
如在2019年,有媒體報道多個小區私增車位:
錢江新城某樓盤,物業私劃增設了近80個車位;
蕭山某樓盤,開發商私劃增設車位擋住車庫門;
下沙某小區,兩個組團查出非標增設車位432個;
三墩某小區,非標增設車位48個;
城東某小區,非標增設車位37個。
這其中比較典型的,是西湖區楓華府第小區,
2019年3月,已經交付10幾年的楓華府第
其開發商公開出售100多個地下車位,
因小區車位緊張,價格倒掛,很多非小區業主來買,
有的投資客甚至一買就是五六個,
這事遭到小區業主強烈反對。
《物權法》有規定:
小區車位要優先滿足本小區業主需求。
業委會緊急出手:
非業主購買這些車位,物業一律不給備案登記。
即便買了車位,也無法將車停在車位上。
隨后,楓華府第業委會查驗小區車位,
發現小區在2007年竣工時,
通過交警部門驗收的車位1151個,
但清點查驗卻發現實際車位數為1317個,
足足多出了166個違規增設的車位。
如果按30萬元/個計算,這些車位價值5000萬元。
這166個車位,
都是開發商私增的非標準車位和私劃車位,
通常對于這些非標車位,
相關行政執法部門會要求恢復原狀。
只是,現實情況里,
大多數小區的非標車位,不是出租就是被售,
相關的租金收入或車位收入,
理論上歸全體業主共有,
用于小區日常經營維護。
所以,很多時候,業委會發現了私增車位,
會將其納入物業收入部分,而不會將其回復原狀。
楓華府第小區建成十多年,當年驗收資料比較簡單,
很多車位僅有車位編號,沒有具體的車位分布圖紙,
近年來新建的小區,車位圖紙都比較詳細具體。
這為業主車位維權提供了一定的便利。
小區多了非標車位,一般存在兩種情況。
一是開發商在驗收前就會多劃一些車位,
以滿足小區車位配比通過驗收。
驗收結束之后,
將一些沒通過驗收的車位重新編號拿出來賣。
二是開發商在驗收之后,為了謀利,
在空余位置私自增設車位。
這些私增車位,
大都位于地下通道、排風口、下水管道等位置。
不但占用業的公共空間,還存在安全隱患。
除了私增非標車位,
有的小區,還曾出現缺少車位的情況。
市中心一次新小區,
業委會發現小區公共停車位,比規劃中少了28個。
原來,該小區在驗收時,
開發商將小區外圍空地上社會公共停車位,
混進小區自身配備的公共停車位,
瞞天過海通過驗收。
至于“消失”的28個停車位,
則被列入可售的地下車位之中。
好在發現的早,業委會從尚未售罄的一手車位中,
補足了缺失的28個公共停車位。
叁
為了利益,這很常見
購房者維權,只能靠法律
如今,房住不炒,政策調控之下,
房地產項目利潤承壓,
很多開發商就把收益押注在車位上。
而杭州的車位,動輒數十萬元一個,
多賣幾十個車位,收益就多上千萬元。
開發商或物業為了牟利,私劃增設車位,
角角落落湊出幾十個車位,
輕輕松松增加上千萬元的收入。
那么現在問題來了:
開發商擅自更改規劃圖,多建車位,
遇到這樣的事怎么辦?
在2016年,濱江區某小區業委會,
發現開發商私自將地下室通道、公配房、
物業用房等公共空間,改建增設成地下停車位。
業主將開發商告上法庭,
最終,經過交警等部門的核驗,
有22個車位屬于違規增設,
并最終判罰開發商向小區業委會賠償90萬元。
依據物業管理條例有關法規,
這90萬元將用于補貼小區的維修基金
或者以業主大會認可的方式使用。
私增的車位歸屬全體業主。
若開發商將這些車位出租或者出售,
所得利益屬于全體業主。


相關部門回復
伍先生這種情況,是私劃增設的地下車位,
沒有相關部門的行政許可,是違規違法的,
伍先生可以要求開發商將車位回復原狀。
伍先生向相關部門反映了情況,
相關部門建議通過協商或司法途徑解決。
訴訟之路,顯然并不在伍先生買房時的預期中。
但這時候,也只有靠法律才能維護自己的權益。