西湖區“頂流”褪色，下沙“剛需”新興，學區房迎來均衡化

2月16日，開學了，神獸們回歸校園，家長們獲得短暫的喘息。

但新一輪的“陪讀”已經在路上了，這是當下一個非常有意思的社會現象，尤其是小學、初中時期，家長們在下班后還要督促甚至參與到孩子的家庭作業，“陪讀”成為常態。

熬過了大學成家立業的70后、80后，回過頭發現，學海無涯。

而隨著開學季的到來，還有一部分85后、90后家長們，為了獲得優質的教育資源，提前將學區房購入納入教育投入預算中。當然，相較往年，家長們的選擇更為謹慎。

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2021年，由于樓市調控和房貸收緊，二手房迎來了成交低迷期，首當其沖的便是學區房。到了去年年底，房貸放松，學區房的成交也隨之回溫，但好景已然不復當年。

筆者查詢了下，今年1月第一梯隊學區房的成交情況，相較于往年的多片開花，呈現了另一種現象：成交活躍度高的小區，更為集中和單一。而老牌學區房，在成交價格和去化速度上，趨于疲乏。

如下沙文海實驗的學區房景冉佳園，這個經適房小區，小戶型，低總價，仍被不少家長看好，今年1月就成交了5套。2月13日成交了最新一套，建筑面積62.56㎡，成交單價30051元/㎡，總價188萬元。從掛牌量看，133套的在售，對購房者而言，選擇的空間極大。

下沙之所以成交量上升，因為這里呈現出的是一種新剛需，是居住板塊人群，對于居住區域內配套學區的剛需。同時，該區域內的房價比市中心那些所謂的學區房更接近真正剛需的價格。

這是以高性價比取勝的。另一個集中的片區是濱江的江南實驗學校，成交總價跨度較大，從300萬到1000萬不等，不過更多還是偏改善類小區。截止目前，今年已有10多套的成交。2月13日，東方郡一套133㎡的房源，簽約均價63838元/㎡。從成交面積看，顯然是改善房源，可見該片區的家長，在考慮學區房置入時，更注重自住的實用性。

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相對而言，老牌學區房的成交并不樂觀。

今年1月，筆者在走訪學軍附近的中介門店，一經紀人告知“近期文二新村會有好幾套成交”，本著謹慎的態度，筆者并未及時發布走訪情況。最終在1月的二手房成交榜單上，也并未有任一學軍的學區房身影。筆者查詢了下學軍小學9個學區房小區的成交情況，截止目前，今年累計簽約6套。僧多粥少，中介焦慮也是意料之中。

2月10日，阿里法拍平臺上成交了一套文三街小學的學區房。這套房源是馬塍路11號4幢1單元502室，建筑面積61.65㎡，2室1廳1衛。房源評估價為555萬元，起拍價為388.5萬元，最終成交總價為415.1萬元，折合單價67331元/㎡，遠低于去年的市場價。

透明家數據顯示，馬塍路小區近30日的簽約均價為74910元/㎡，當然小區覆蓋的學區不止文三街小學，還有學軍。

一個不得不承認的事實是，西湖區的這些老牌學區房，高處不勝寒，“頂流”光環也在不斷褪色。畢竟在考慮自住性方面，這些老小區并不具備競爭力。而更多的“沖擊”還在路上……

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為了教育公平性，杭州教育局在做更多的努力，除了打破名校學區的光環，還通過其他舉措緩解家長的擔憂。

一個不可否認的事實是，盡管上層在宣傳職高教育也有成功的案例，但更多家長仍無法接受自家孩子成為剩余的50%里的一員(2020年杭州的普高率為49.8%)。

化解焦慮的另一個方法是，增加高中學位。這一舉措，跟當初全國大學擴招非常相似，從根本上解決家長擔憂孩子高中升學問題。

近日，杭州市教育局公布了文件《杭州市區高中學校布局規劃(2021年-2035年)》，明確了近期(2022-2025年)杭州23所新建高中學校名單、班級規模和建設地塊具體位置。

規劃介紹，本次規劃高中學位的需求分析是綜合國土空間總體規劃人口規模、現有中小學生招生數據及杭州市區基礎教育專項規劃容量預測等多方因素疊加確定需求總量。規劃預測近期(2025年)高中學位需求為26.1萬生，遠期(2035年)為41萬生。至2025年，市區高中總量達到180所，提供高中學位29.1萬生。

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在上述列表中，就有已經提早曝光的杭州高級中學臨平分校和杭二中富陽分校。

杭高臨平分校區(即表中的新城高中)的推進，可以說是超速度了。今年1月7日，臨平新城開發建設管委會突然發布了杭高臨平分校的選址論證公示，選址落地臨平區南苑街道翁梅區域，東至萬常港綠化帶、南至鑫業路、西至杭喬路、北至洋頭壩路。

杭高臨平校區·攝影沫2噠

1月10日，又立即啟動了杭高臨平分校區建設用地土地征收，根據披露看，新校址就位于金地藝境旁的空地。同月26日，學校啟動招標，根據公示內容，杭州高級中學臨平分校區建設規模為48班寄宿制普通高級中學，總建筑面積約91136平方米，總用地面積約約134.3畝，總投資59238萬元人民幣。

集團化辦學的杭州高級中學，是省首批一級重點中學，目前擁有貢院、錢江、錢塘、夏衍等高中校區，其中錢塘校區位于大江東，于2020年投入使用。

無獨有偶，另一所重高杭二中，也加速了建設分校的步伐。2月11日，據杭州某官方媒體報道，杭二中校長蔡小雄透露了一個新消息：目前杭二中在富陽高教園區的新學校，正在招標、設計中。

事實上，早在1月，杭州市規劃與自然資源局官網上公布了杭州市銀湖高級中學(暫名)的選址意見書。當時，它的選址就位于富陽高教園區內，北臨學院路(百川街)，南臨石狀塢水庫，東西側為山體、茶園，總用地面積為90039㎡，規劃為48班的規模。

也就是說，正在招投標的杭州市銀湖高級中學，就是將來的杭二中富陽校區。當然這并非富陽首次推進教育資源均衡化。去年，富陽就新增了2所名校合辦的小學，分別是杭州求是集團與富春九小，杭州時代小學與銀湖硅谷小學的合作辦學。

以往主城名校多覆蓋，而隨著教育資源均衡配置的大力推進，讓更多孩子在家門口享受到優質教育的機會，在得到不斷提升，最終曾經風光無限好的“學區房”概念會逐漸淡化。